Acquistare un immobile all’asta può certamente essere un buon affare. Occorre però fare attenzione alle insidie che possono nascondersi dietro una procedura espropriativa, soprattutto quando l’immobile in vendita è gravato da abusi edilizi.
Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 9583 del 29 novembre 2024) ha affrontato l’argomento, precisando che l’acquisto all’asta di un immobile non sana gli abusi edilizi presenti nel fabbricato.
Il Consiglio di stato ha infatti rigettato un ricorso contro il diniego dell’istanza di sanatoria (richiesta ai sensi della Legge n. 724/1994) per un immobile che presentava abusi edilizi. La vendita all’asta durante una procedura di esproprio di un manufatto affetto da illeciti edilizi – spiegano i giudici – non comporta la sanatoria degli abusi edilizi. L’unica “agevolazione” prevista dalla legge riguarda la possibilità di presentare il permesso di costruire in sanatoria entro 120 giorni dall’atto di trasferimento, a patto però che i crediti per i quali si interviene siano anteriori alla data di entrata in vigore della norma sulla base della quale è stata presentata l’istanza di condono.
Domanda di sanatoria entro 120 giorni
Si applica, infatti, l’articolo 40 della Legge n. 47/1985 (c.d. primo condono edilizio) che appunto prevede, in caso di acquisto di immobile abusivo all’asta, la possibilità per l’aggiudicatario di presentare domanda di permesso in sanatoria entro un tempo massimo di 120 giorni dalla notifica del decreto dell’autorità giudiziaria, ma solo se “le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”.
Il caso
Nel caso preso in esame “la ragione del credito” risale al 2009, quindi non anteriore all’entrata in vigore della Legge n. 724/1994 (c.d. secondo condono edilizio), sulla base della quale l’istanza di condono è stata presentata. Da qui la decisione dei giudici di rigettare il ricorso.
Nella sentenza si sottolinea, peraltro, come l’aggiudicatario fosse a conoscenza, al momento dell’assegnazione all’asta, della natura abusiva dell’immobile e della comunicazione del preavviso di diniego di sanatoria notificata ai precedenti proprietari. L’istanza di condono era stata quindi già respinta prima del decreto di trasferimento dell’immobile, che quindi, al momento dell’assegnazione, non era più suscettibile di sanatoria.
Provvedimento di diniego
Va ricordato che, secondo la giurisprudenza prevalente, il diniego di condono non rientra tra gli atti di natura ricettizia. Ciò significa che non deve essere necessariamente notificato al destinatario per produrre effetti.
Infatti, l’articolo 32, comma 37, del DL n. 269/2003, convertito nella Legge n. 326/2003 (c.d. terzo condono edilizio) prevede la formazione del silenzio-assenso dopo 24 mesi dalla presentazione, qualora non intervenga un provvedimento con esito negativo da parte del Comune.
In altre parole, il provvedimento di diniego risulta valido quando viene emanato, e non quando viene comunicato. Quindi, anche se la notifica dell’atto dovesse essere stata destinata solo ad una parte dei soggetti interessati – come sostenevano nel caso in esame i ricorrenti – tale mancanza non potrebbe comportare l’annullamento del provvedimento che, appunto, era già valido al momento della ricezione della comunicazione.
Tutto quanto sopra detto risulta gestibile e fattibile se si hanno delle specifiche competenze legali e tecniche, quindi se non si hanno di queste conoscenze, per evitare di trasformare l’acquisto in asta da “AFFARE” a “DISASTRO”, è opportuno affidarsi ad un professionista del settore che curerà la due diligence documentale e verificherà pure l’effettiva convenienza dell’acquisto o fin dove bisogna spingere le propria offerta per non essere travolti dall’effetto “ASTA” e pagare il bene ad un prezzo superiore al libero mercato.
