Nel caso in cui si stia valutando di comprare una casa all’asta per diventare proprietari di un immobile a un prezzo più vantaggioso, un problema che ci si può porre è quello di sapere se questo tipo di acquisto presenti qualcosa di diverso rispetto a una normale compravendita tra privati, specialmente dal punto di vista fiscale.
In generale, possiamo dire che le imposte da pagare in caso di aggiudicazione all’asta sono le stesse che si pagherebbero in caso di acquisto di un immobile sul libero mercato.
Approfondiamo quali sono le imposte dirette e indirette da versare in questo tipo di compravendita, quali sono le possibili detrazioni fiscali e in quali casi spettano le agevolazioni sulla prima casa.
Quali sono le imposte indirette sulla casa comprata all’asta
La tipologia e l’entità delle imposte indirette da pagare per un’abitazione acquistata all’asta dipendono dalla natura del debitore a cui apparteneva l’immobile, ossia se è un privato o un’impresa e, quindi, se è soggetto a imposta di registro oppure a IVA:
- se il debitore è soggetto a Iva, cioè è una società o un’impresa: chi compra la casa all’asta deve pagare l’Iva come se si trattasse di una normale compravendita, con l’applicazione dell’aliquota d’imposta ordinaria sul valore del bene venduto, cioè sul prezzo al quale viene aggiudicato l’immobile e l’imposta di registro va pagata nella misura fissa di 200 euro;
- se il debitore non è soggetto a Iva, cioè è un privato: l’IVA non andrà pagata e le tasse da pagare sono le imposte di registro, catastale e ipotecaria dovute per i normali atti di compravendita, calcolate sempre sul prezzo dell’aggiudicazione all’asta dell’immobile.
Comprare casa all’asta: quali sono le detrazioni e le agevolazioni?
Per quanto riguarda le imposte dirette da applicare sulla casa comprata all’asta, l’acquirente ha diritto a una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori pagati per un eventuale mutuo, garantito da ipoteca e acceso per l’acquisto dell’abitazione principale.
Se l’acquirente ha i requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa, viene applicata questa tassazione:
- se il debitore non è soggetto a Iva, si pagano l’imposta di registro con aliquota ridotta al 2% e le imposte ipotecaria e catastale con importo fisso di 50 euro ciascuna;
- se il debitore è soggetto a Iva, si pagherà l’Iva con aliquota ridotta al 4%.
La base su cui calcolare le imposte è rappresentata dal valore di aggiudicazione dell’immobile o in alternativa dal valore catastale (applicazione del così detto “prezzo valore”) qualora l’aggiudicatario e l’immobile abbiano i requisiti per richiedere tale criterio.
Tra le imposte da pagare occorre poi considerare le imposte ipotecarie, catastali e di bollo relative alla cancellazione dei gravami iscritti sull’immobile. Queste imposte, in presenza di ipoteche giudiziali da cancellare e di elevati valori di aggiudicazione, possono raggiungere importi rilevanti (che alcuni Tribunali pongono a carico della procedura, mentre altri li fanno gravare sull’aggiudicatario).
In ogni caso, per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.
